Rakentamisen hitaus oire laajasta jähmeydestä


 
Esko Torsti
 
 

Viime aikoina on käyty laajalti keskustelua rakentamisen hankaluudesta. Tällä on viitattu mm. kaavoituksen hitauteen, jonka yksi osatekijä on ollut mittava valitusoikeus kaavamuutoksissa. Valituksen on voinut tehdä paitsi asianomainen niin myös kuka tahansa kunnan asukas, vaikka rakentaminen ei häntä suoraan koskisikaan.

Esko Torsti johtaja, listaamattomat sijoitukset

Esko Torsti
johtaja, listaamattomat sijoitukset

Valtakunnan uusi hallitus on avannut keskustelun kaavoituksen vauhdittamisesta, mikä edellyttäisi mm. valitusoikeuden rajoittamista. Toisessa vaakakupissa painavat kansalaisten oikeudet: valittaminen on yksi tapa toteuttaa demokratiaa ja luoda pitkäjänteistä rakennetun ympäristön kehitysuraa.

Molemmat näkökulmat ovat perusteltuja, mutta kahden vaakakupin välinen tasapaino on mietittävä huolella. Pääkaupunkiseudulla väestön määrä kasvaa ja asuntojen hinnat ovat korkeat. Kyse on siitä, että asuntojen tarjonnan lisäys on riittämätöntä suhteessa kysyntään. Näinhän markkinatalous toimii: niukkuuden vallitessa hinnat nousevat. Asuntojen kalleus heijastuu väistämättä myös vuokriin. Oli siis kyseessä omistus- tai vuokra-asuminen, niukkuuden ylläpitäminen tekee asumisesta kallista. Tämä on suoraan pois kansalaisten elintasosta. Suomen kansantalous pyristelee lukuisten rakenteellisten ongelmien kurimuksessa, jotka liittyvät mm. väestön vanhenemiseen ja tuotantorakenteen yksipuolistumiseen. Ongelmia on paljon, ja ratkaisuja on etsittävä laaja-alaisesti. Hallitus toimii oikein, kun se haluaa lisätä joustavuutta siinä missä se on mahdollista.

”Maata on, mutta sille ei saa rakentaa”

Kun lähestyy Helsinkiä ilmasta käsin lentokoneella, kuulee usein ulkomaisten tulijoiden ihastelevan Etelä-Suomen vehreyttä ja vähäistä asutusta. Tältähän se ugrinkin silmiin näyttää: metsää ja vesialueita. Siksi tuntuukin oudolta, että meillä kaavoitettu asuntokäyttöön tarkoitettu maa maksaa maltaita. Maata on, mutta sille ei saa rakentaa. Hassua ajatella, että kyse on kansakunnasta, jolle vapaus ja yksityisyyden kunnioitus on sentään arvomaailman ytimessä.

On selvää, että rakennetun ympäristön kehittämistä ja sitä ympäröivää luontoa pitää kunnioittaa; molemmat jätämme perinnöksi tuleville sukupolville. Rakentamista pitää säädellä. Kyse on vain siitä, milloin liika on liikaa. Nyt se on liikaa.

Mitä pitäisi tehdä?

Oma toivelistani rakentamisen joustavuuden lisäämiseksi sisältää ohjeen kaavoittamisen enimmäisajaksi. Nykykäytäntö venyttää käsittelyä liiaksi. Julkisessa keskustelussa on esitetty huoli siitä, että valittaminen on kansalaisen perusoikeus. Yhtäläisesti voisi ajatella, että kansalaisilla pitäisi olla varmuus siitä, että heitä koskevat asiat prosessoidaan hallintokoneiston läpi kohtuullisessa aikataulussa. Rakentamisessa aikataulujen venyttäminen rankaisee paitsi asianomaisia myös kaikkia kansalaisia, kun asuntomarkkinoiden epätasapainoa ei saada korjattua. Kumpi on tärkeämpää: valituskeskeisen kulttuurin vaaliminen vai asuntopulan ratkaisu? Politiikan tehtävä on tehdä valintoja. Valitusyhteiskunnan kannattajat, käsi pystyyn nyt!

Toivelistallani on myös kaavamuutoshakijoiden yhdenvertainen kohtelu. Tällä hetkellä hallintoprosessien juoksutus lähentelee pahimmillaan mielivaltaa. Kaavanmuuttamattomuuspäätösten perustelut vaihtelevat rakennuttajan ja virkailijan mukaan, ja niille asetettujen ennakkoehtojen kirjo on laaja. Esimerkiksi joskus edellytetään rakennuttajalta kulttuuritekona arkkitehtikilpailua, joskus taas ei. Arkkitehtikilpailusta koituu jälkipuinteineen helposti vuosi lisäaikaa rakennusprojektin läpiviemiseen, samaan aikaan kun asuntopula kaivertaa kansalaisten mielenrauhaa. Lisäksi käyttötarkoituksen muutoksissa eteneminen on ollut ajoittain kankeaa ellei mahdotonta. Lopputuloksena rakennukset seisovat tyhjillään, eivätkä hyödytä ketään.

Toivelistan jatkona voisi vielä mainita autopaikkavelvoitteiden asiakaslähtöisen käsittelyn ja kalliista ratkaisuista pidättäytymisen. Kalliin ratkaisun esimerkki on Jätkäsaaren autopaikat, joiden käyttöaste on jäänyt alhaiseksi. Tästä huolimatta asukkaat maksavat ne joko vuokrissa tai asuntojen hinnoissa. Autopaikkojen suhteen huomio on myös kiinnittynyt siihen, että jotkut hankkeet ovat tasa-arvoisempia kuin toiset: vaatimukset vaihtelevat kohteittain, joko satunnaisesti tai systemaattisesti. En osaa arvioida, kumpi vaihtoehto on toista parempi.

Rakentamisen hallintoprosessien takkuaminen ei ole uniikki ilmiö suomalaisessa yhteiskunnassa. Olemme vaipuneet muuttumattomuuden syväuneen, ja pidämme monia muutoksia epäilyttävinä ilmiöinä. Harhakuvamme on se, että jos emme muuta mitään, asiat jatkuvat sellaisina kuin ne nyt ovat: hyvinä ja tasapainoisina. Valitettavasti näin ei kuitenkaan ole. Suomi elää vapaassa ja kiristyvässä globaalissa kilpailussa, ja muutoskykymme on elintasomme säilyttämisen elinehto. Nykyasenteella emme pärjää. Rakentamisen jähmeys on oire laajasta oireyhtymästä, kansallisesta muutospelosta.

Esko Torsti
johtaja, listaamattomat sijoitukset
Ilmarinen

 
Kategoria(t): Rakentaminen, Sijoittaminen
Avainsana(t): .
Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.
 

Vastaus artikkeliin: “Rakentamisen hitaus oire laajasta jähmeydestä

  1. Olen samaa mieltä siitä, että kaavoitusprosesseja olisi syytä kehittää ja nopeuttaa. Myös valitusten käsittely kestää nykyisin usein aivan liian pitkään. Kaavoista valitetaan toisinaan, mutta aiheeton valittaminen ei ehkä ole ihan niin yleistä kuin osa luulee. Vuosina 2008-2013 on Suomessa ilmeisesti hyväksytty noin 6400 asemakaavaa, joista on tehty 626 valitusta. Vaikka turhiakin valituksia saatetaan toisinaan jättää, ovat monet valitukset aiheellisiakin, ja osa valituksista on johtanut myös valituksen hyväksymiseen.

    Aiheesta tehdyn selvityksen mukaan (YM raportti 19/2013) silloin kun kaavoista valitetaan, asemakaavasta tulee keskimäärin 1,6 valitusta ja yleiskaavoista 4. Asemakaavojen kohdalla noin 68 & valituksista hylätään, 11 & jätetään tutkimatta tai raukeaa ja 21 % hyväksytään. Yleiskaavojen kohdalla luvut ovat samantapaisia. Eniten kaavoista valittavat yksityishenkilöt (75 % valituksista), seuraavaksi eniten yhdistykset (8,3%), sen jälkeen eniten yritykset (5,5 %) ja As Oy:t (4,6 %) sekä ELY-keskukset (4,1 %). Lisäksi valituksia tekevät muut oikeushenkilöt ja muut viranomaiset (yhteensä 2,9 %) kyseisen raportin mukaan). Yksityishenkilöiden tekemät valitukset painottuvat pienissä kunnissa. Siinä, missä alle 2000 asukkaan kunnissa yli 90 % kaava-asioita koskevista valituksista on kansalaisten tekemiä, yli 100 000 asukkaan kunnissa jo noin 40 % valituksista on muiden kuin yksityishenkilöiden tekemiä. Kaava-asioissa suurin hylkäysprosentti on As Oy:iden tekemillä valituksilla, joista vain joitakin prosentteja hyväksytään. Yksityishenkilöiden valituksista on hyväksytty tuon selvityksen mukaan 18 %, hylätty 71 % ja loput ovat rauenneet. Viranomaisten tekemät valitukset puolestaan ovat olleet yleensä pääasiassa varsin hyvin perusteltuja päätellen siitä, että ELY-keskustelun valituksista 80 % on hyväksytty ja muiden viranomaisten kohdalla hyväksymisprosentti on ollut 63 % (YM 19/2013 raportin mukaan). Lukuja voi verrata vaikkapa siihen, että Ilmarisen vuosikertomuksen mukaan yhtiön työeläkepäätöksistä, joista on valitettu Työeläkeasioiden muutoksenhakulautakuntaan, on vuonna 2014 muuttunut 14,2 % ja Vakuutusoikeudessa Ilmarisen eläkepäätöksistä on muutettu samana vuonna 16,4 %.

    Tällä hetkellä suunnitelmissa on ilmeisesti valitusoikeusjärjestelmän muuttaminen muun muassa siten, että valitusten käsittelystä tulisi usein kaksiportaista: ensin päätettäisiin valitusluvasta, ja varsinainen asia käsiteltäisiin perusteellisesti vain silloin, jos valituslupa on myönnetty. Valituslupahakemuksen hylkäämisestä annetaan kaavamainen päätös, mikä nopeuttaa käsittelyaikoja, mutta siitä seurannee se, että muutoksenhakija ei saa kunnollisia perusteluja nähtäväkseen. Tonttitarjonnan kannalta suurin ongelma ei ehkä ole kuitenkaan ollut valitusoikeusasia. Esimerkiksi Helsingissä kaupunki omistaa hallinnollisella alueellaan 65 % maa-alasta, mikä on huomattava maaomaisuus (Helsingin kaupungin omistamien tonttien verotusarvon on laskettu olevan kaksi kertaa niin suuren kuin mitä koko muun maan kuntien omistamien tonttien arvo on yhteensä, KAK 3/2014, 362-363). Kaupunki pystyy niin halutessaan laajentamaan tonttitarjontaa suhteellisen nopeastikin, ja alentamaan tonttien hintoja alueella. Kokonaan toinen asia on se, mitä esimerkiksi juuri Helsingin kaupunki päättäjineen haluaa tonttitarjonnalle ja maan hinnoille alueella tehdä. Voidaan myös kysyä, että mitä tapahtuisi olemassa olevien kiinteistöjen arvoille, jos tonttimaan tarjontaa alueella oikeasti lähdettäisiin selkeästi lisäämään määrällisesti ja jos oikeasti pyrittäisiin alentamaan tonttimaan hintoja, ja mitä siitä mahdollisesti seuraisi kenellekin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *